Fuente: La Nación – Las tiendas se transforman con sus diseños y propuestas, el público que circula a toda hora se reparte entre turistas y residentes, y no queda un local vacío disponible para alquilar
La avenida Santa Fe, en sus diferentes tramos, siempre es una protagonista del mercado de los locales comerciales. En esta oportunidad, el submercado que nace del cruce de esta importante avenida con Coronel Díaz es uno de los puntos porteños que capta la atención.
Según los especialistas, el mercado de locales comerciales en este polo se encuentra en constante movimiento. El público que le da vida a este punto se apoya, en gran medida, de residentes y turistas. Este es un mix que lo convierte en un lugar muy apetecible por muchas marcas. “Podría decirse que este es un polo comercial que se encuentra en transformación, ya que en el último tiempo se concentró en la renovación de sus locales”, comenta Marcos Ballario, Analista Research de la firma LJ Ramos.
Para Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers Argentina, esta parte del mercado es una de las grandes vedettes de este rubro del real estate. “El cruce de las avenidas Santa Fe y Coronel Díaz es, hoy, uno de los corredores más importantes de la ciudad, sin lugar a dudas. La zona se ha visto potenciada en los últimos años y, parece, estar aún lejos de su techo. Ya que aún tiene altas probabilidades de seguir creciendo, claro si la situación económica de la Argentina mejora”, sostiene el broker.
A diferencia de otras áreas, esta zona se destaca por su intenso flujo de transporte y de puntos turísticos, sin dudas, uno de los más conocidos es el Shopping Alto Palermo. “Este paseo comercial, en los últimos tiempos, ha sido rediseñado. Allí tomó gran protagonismo la propuesta gastronómica. Esta transformación ha incrementado significativamente el número de visitantes, convirtiéndolo en un destino de alta demanda”, cuenta Ballario. Y agrega Zuliani: “Alto Palermo es hoy un excelente ejemplo de shopping urbano de alto tráfico con 190 locales y 670 plazas de estacionamiento”.
Como es lógico, ese protagonismo lo convierte en el centro de la atención tanto del público como de los inversores y de las propias firmas interesadas en estar presentes en el lugar. “El tramo más buscado por las marcas es el de la Avenida Santa Fe, entre Coronel Díaz y Vidt, conocido por su proximidad al Shopping Alto Palermo y a la estación de subte Bulnes. Esta ubicación ofrece una primera impresión visual impactante tanto al salir del centro comercial como del transporte público”, cuenta el referente de LJ. Ramos. Y comenta Zuliani: “La Avenida Santa Fe, desde el 3000 al 3300 -o sea dos cuadras a ambos lados de Avenida Coronel Díaz- cuenta con un total de 68 locales y todos ellos están ocupados”.
La fórmula del éxito para Zuliani se apoya en tres factores fundamentales: la presencia del shopping; la gran cantidad de colectivos que llegan a la zona y la cercanía con la estación de subte (Bulnes) de la línea D -este servicio recorre la ciudad uniendo el microcentro con Núñez, atravesando varias zonas densamente pobladas.
Los que más cambios impulsaron en la zona, en el mercado de los locales comerciales, fueron las firmas vinculadas con el rubro de la indumentaria. Este tipo de locales comenzaron a experimentar un proceso de renovación. El rejuvenecimiento de los comercios se basó tanto en la modernización del diseño como en la expansión y refuncionalización de las superficies. Todo lo que se realizó en lo últimos tiempos tuvo como foco mejorar la experiencia de los visitantes/clientes.
El rubro gastronómico atravesó otro tipo de transformación, la cual se basó en el cambio de la calidad y en algunos casos de cambio de firmas. Las nuevas propuestas del lugar pusieron el foco en servicios “premium”. Esto se debe, según los que saben, principalmente, por la demanda de calidad que solicitaban las personas que recorren este corredor. “Los rubros con mayor presencia en el corredor pertenecen a indumentaria/textil, en primer lugar; seguido por los comercios vinculados con la gastronomía. Un párrafo aparte merece el sector financiero, que también se destaca por su presencia. Aunque en los últimos tiempos comenzó a disminuir su presencia”, dice Ballario.
Según las estadísticas de los brokers, los sectores que más solicitan espacios comerciales son los pertenecientes al rubro indumentaria y accesorios. En tanto, que los que buscan locales con mayores superficies, modernos, luminosos, están más vinculados con la gastronomía. En este caso, la preferencia en lo que tiene que ver con la ubicación continúa siendo en esquinas y en lo posible próximos a las estaciones de subterráneo o al shopping. “Este corredor, al igual que en los últimos tiempos, continúa siendo uno de los más solicitados por las principales marcas de moda y electrodomésticos debido a la gran masa peatonal que circula en la zona y al tipo de inmueble que existe en el lugar. Las marcas más importantes cuentan allí con locales de hasta dos pisos y con doble frente”, explica Santiago Winokur, broker de Newmark Argentina.
En la actualidad, la superficie promedio que demandan las firmas en esta zona rondan entre los 200 y los 250 216 m². Mientras que lo que tiene que ver con los precios de los alquileres, estos oscilan entre los US$30 y los US$40, manteniéndose consistentemente a lo largo de todo el corredor, sin grandes variaciones. “Aquí en este submercado los valores de alquiler promedian los US$33/m². Con esta cotización se posiciona como uno de los ejes con el valor más alto de alquiler por m², detrás del corredor de Avda. Rivadavia, en Caballito, donde los precios del m² trepa hasta los US$60″, dice Winokur.
En tanto que para la venta, el valor promedio pedido por un local tipo es aproximadamente US$1.200.000.
En la zona encontrar locales libres es todo un raid. “Aquí no existen locales vacíos. Hoy, esa realidad brilla por su ausencia. Sin temor a equivocarme puedo afirmar que la vacancia, allí, ronda el cero por ciento”, dice Ballario. Para Zuliani, los que poseen un local en este corredor no están dispuestos a venderlo, esto -en gran parte- se debe por el potencial que allí tiene la renta futura. “Si hablamos de contratos de locación, se están firmando -en su gran mayoría- en pesos y se ajustan por IPC o canasta de productos, según el inquilino. Hay algunos casos de contratos firmados en dólares con adelanto de alquileres, pero éstos son la minoría, es decir, no podríamos afirmar que se trata de una tendencia”, dice el especialista de Colliers Argentina.
Los brokers están convencidos de que el corredor seguirá evolucionando. En la zona se continuarán refuncionalizando espacios (ampliando locales) y, en algunos casos, abriendo algunos nuevos inmuebles. Por el lado de los rubros, estiman que quien continuará transformando la zona sea el sector gastronómico de alto nivel, de la mano de la llegada de nuevas propuestas, muchas de las cuales ocuparían locales que fueron vinculados con la denominada “comida rápida”.
“Este corredor tiene todo lo necesario para recibir marcas internacionales que demandan gran cantidad de m² en locales de frentes amplios y ubicación premium. Si bien ya estamos en conversaciones con marcas internacionales que empezaron a solicitar información del mercado, todavía somos cautelosos y seguimos expectantes a como se van a desarrollar algunas políticas del nuevo gobierno. Si bien en esta primera mitad del año el retail viene sufriendo debido a la baja en el consumo, las expectativas para la segunda mitad son positivas. En la actualidad, se observa que las marcas principales que tienen locales importantes allí hacen el esfuerzo de mantener sus ubicaciones, ya que saben que de perderlos difícilmente vuelvan a conseguir este tipo de espacios en este polo comerciales”, concluye Winokur.